住宅ローンを組んで9,000万円の家を買ったら、わが家の資産形成はどうなるか試算してみた

「住宅ローンを組んで9,000万円の家を買ったら、今までのペースで資産形成を続けられるんだろうか」

住宅購入を検討していると、こんな不安が頭をよぎります。住居費が増える分、投資に回せるお金が減るのではという心配です。

住宅ローンを組むと、資産形成のペースはどれくらい落ちるのか知りたい
賃貸と持ち家で、実際どれくらい住居費が変わるのか具体的に知りたい
運用利回りの前提を変えると、将来の資産がどれくらい変わるのか見てみたい

HIRO

今日は、わが家で実際に組んでいる住宅購入後の家計シミュレーションを、前提条件つきで公開するね。家族構成や教育費は一般的な想定に置き換えているけど、住宅ローンの条件や資産運用の前提はわが家の実際の数字だよ。

賃貸から持ち家で、住居費はどう変わる?

まず気になるのは、住居費が実際どれくらい増えるかだよね。

HIRO

うん。わが家の試算だと賃貸の年210万円(月17.5万円)に対して、持ち家になると年415万円くらいになる見込みだよ。

項目	賃貸(現在)	持ち家(購入後)
年間住居費	約210万円	約415万円
内訳	家賃のみ	ローン返済+管理費・修繕積立+固定資産税等

HIRO

差額は年間約200万円。この分をどう資産形成に影響させずに乗り切るかが、今回のシミュレーションの一番のポイントだよ。

シミュレーションの前提条件を、包み隠さず公開します

HIRO

数字だけ見せても意味がないから、前提条件をちゃんと書いておくね。ここが甘いと試算自体の意味がなくなるから。

シミュレーションの主な前提

物件価格: 9,180万円
住宅ローン金利: 年2.5%(固定・変動を問わず保守的に高めに設定)
ローン年数: 40年
2026年時点の世帯純資産: 6,000万円(うち80%を運用・20%を現金で保有)
生活費(住居・教育除く): 年490万円
子どもの人数・教育費: 一般的な学齢別の目安を採用(実際の家族構成とは一致しません)
運用利回り: 基本ケース年4%・ストレスケース年2%

金利2.5%って、今の実勢からするとかなり高くない?

HIRO

そうなんだよね。「住宅ローンの変動金利、上がったらどうなる?」でも書いた通り、今の変動金利は大手行でも1.0%台前半が中心。2.5%はあえて保守的に、金利がかなり上がった場合でも耐えられるかを見るための高めの前提にしているよ。

HIRO

年収についても、今の水準(額面1,075万円)から2030年に1,200万円で頭打ちにして、それ以降は増えない前提にしている。昇進・昇給を楽観的に見込まず、保守的に試算するのがわが家のスタンスなんだ。

子どもの教育費も一般的な目安なんだね。

HIRO

うん、具体的な家族構成は伏せて、未就学から大学まで学齢が上がるにつれて教育費が増えていくという一般的な流れだけを反映しているよ。

保守的な前提を積み重ねる理由

そんなに前提を厳しくして試算する意味あるの?もっと楽観的に見てもいいんじゃない?

HIRO

あえて厳しめに置いているのには理由があって。楽観的な前提で「大丈夫」と分かっても、実際にその通りにならなかった時に困るんだよね。逆に保守的な前提でも住宅購入後の資産形成が成り立つなら、実際はもっと余裕があるはずという安心材料になる。

生活防衛資金の考え方とも似てるね。

HIRO

そうだね。「生活防衛資金はいくら必要?」でも書いた通り、想定していない事象への備えを厚めに見ておくのが基本スタンスなんだ。住宅購入という大きな支出の判断だからこそ、なおさら保守的に試算しておきたいと思っているよ。

運用利回りで、将来の資産はこんなに変わる

HIRO

この前提で、運用利回りを4%(基本ケース)と2%(ストレスケース)の2パターンで試算してみたよ。

時点	4%(基本ケース)	2%(ストレスケース)
2026年(現在)	6,590万円	6,494万円
2028年(住宅購入年)	7,656万円	7,350万円
2031年(購入5年後)	8,854万円	8,186万円
2036年(購入10年後)	1億810万円	9,389万円
2050年(長期)	1億8,586万円	1億3,665万円

短期だとそこまで差はないけど、2050年だと5,000万円くらい違うんだね。

HIRO

そうなんだよね。利回りの前提が1〜2%違うだけで、長期になればなるほど差が大きくなる。だからこそ、住宅ローンで住居費が増えても、運用自体は途切れさせずに続けることが大事だと思っているよ。

HIRO

住宅ローンの金利上昇に対する考え方は「住宅ローンの変動金利、上がったらどうなる?」、現金比率の考え方は「資産形成では現金は薄いほうがいい?」で詳しく紹介しているから、あわせて読んでみてね。

住宅購入後も、サイドFIREの目標は変わらない

住宅ローンを組んでも、サイドFIREの目標には影響しないの?

HIRO

住居費が増える分、短期的なペースは緩やかになるとは思う。でも「サイドFIREとは?わが家が目指す「辞めなくてもいい」働き方」で書いた通り、目指しているのは特定の年齢での到達というより、経済的な選択肢を持ち続けられる状態だから、住宅購入があっても大枠の方針は変わらないよ。

資産形成の具体的な仕組みは「NISAと確定拠出年金を夫婦でどう使い分ける?」で紹介している通りです。住宅購入で支出が増えても、この積立を止めずに続けることが今回のシミュレーションの前提になっています。

住宅ローンや資産形成の相談先

住宅ローンを組みながら資産形成も続けたい方は、専門家に相談しながら計画を立てるのも一つの方法です。「ほけんNaviせつやくん」なら、住宅ローン・教育資金・老後資金まで含めて無料でAI×FPに相談できます。

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まとめ

HIRO

住宅ローンを組んでも、前提を保守的に置いた上で試算すれば、資産形成を続けられる見通しが立てられるよ。

数字にしてみると、漠然とした不安が具体的な計画に変わるね。

この記事のポイント

賃貸(年210万円)→持ち家(年415万円)で、住居費は年間約200万円増える見込み
住宅ローン金利は2.5%、年収は2030年で頭打ちと、あえて保守的な前提で試算
子どもの人数・教育費は一般的な学齢別の目安に置き換えて紹介(実際の家族構成とは異なる)
運用利回り4%(基本)と2%(ストレス)を比較すると、2050年時点で約5,000万円の差になる
長期になるほど利回りの前提の差が大きく効くため、住宅購入後も運用を止めないことが重要
住宅購入があっても、サイドFIREを目指す大枠の方針は変わらない

住宅ローンの金利の仕組みは「住宅ローンの変動金利、上がったらどうなる?」、サイドFIREの考え方は「サイドFIREとは?わが家が目指す「辞めなくてもいい」働き方」で詳しく紹介しています。あわせてご覧ください。