住宅ローンの変動金利、上がったらどうなる?5年ルール・125%ルールの仕組みを解説

住宅ローンの変動金利、最近ニュースでよく上がってるって聞くけど、実際うちの返済額はどうなるんだろう・・・

この記事では、変動金利が上がったときに何が起きるのか、「5年ルール」「125%ルール」の仕組みと注意点を、2026年9月時点の最新の金利動向とあわせて正直に紹介します。

住宅ローンの金利上昇のニュースを見て、

• 変動金利を選んだら、返済額がいきなり跳ね上がるんじゃないかと不安
• 「5年ルール」「125%ルール」という言葉を聞くけど、仕組みがよく分からない
• 結局、変動金利と固定金利、どちらを選べばいいのか判断軸がほしい

HIRO

本サイトを運営している中小企業診断士のHIROです。

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実は僕自身も今まさに住宅購入を検討していて、変動金利がどこまで上がるのか怖さを感じている一人です。今日は、その不安の正体でもある「5年ルール」「125%ルール」の仕組みを整理してみます。

2026年9月時点、住宅ローンの金利はどうなっている?

まず前提として、2026年9月時点の金利動向を整理しておきます。

YU

数年前まで「超低金利」ってずっと言われてたのに、状況が変わってきてるんだね。

HIRO

そうなんだよね。ゼロ金利が当たり前だった時代は終わりつつあるという前提で、これから住宅ローンを組む人は考えておく必要があると思う。

変動金利が上がっても、返済額はすぐには変わらない「5年ルール」

HIRO

変動金利のローンで元利均等返済(毎月の返済額が一定になるタイプ、住宅ローンで最も一般的な返済方法)を選んでいる場合、「5年ルール」という仕組みがあるんだ。

5年ルールとは、適用金利が半年ごとに見直されても、実際の毎月の返済額は5年間据え置かれるという仕組みです。金利が上がった場合でも、その分はいったん「利息」の割合が増える形で吸収され、返済額そのものは5年間変わりません。

YU

金利が上がってもすぐに家計が苦しくなるわけじゃないんだね。

HIRO

そうなんだよね。急な負担増を避けられるという意味ではありがたい仕組みだけど、後で説明する通り、これはあくまで「返済額が変わらない」だけで「支払う利息が減る」わけじゃない、というのがポイントなんだ。

6年目以降の増加も抑える「125%ルール」

5年が経過すると、返済額が見直されます。この見直しの際にも、「125%ルール」という上限があるのが特徴です。

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125%ルールは、6年目に見直される返済額が、直前の返済額の1.25倍(125%)を超えないようにするという仕組み。たとえ金利が大きく上がっていても、返済額が一気に跳ね上がることは防がれているんだ。

YU

5年ルールと125%ルール、両方あわせて「返済額の急激な変化を防ぐためのクッション」って感じだね。

HIRO

まさにそう。生活が急変するのを防ぐための緩和措置という位置づけだよ。

注意点:未払利息という落とし穴

HIRO

ここで絶対に押さえておきたい注意点がある。5年ルール・125%ルールは、あくまで「返済額の見た目」を抑える仕組みであって、支払うべき利息そのものを減らしてくれるわけじゃないんだ。

金利が大幅に上昇すると、据え置かれた毎月の返済額の大半、あるいは全額が利息の支払いに充当されてしまい、元金がほとんど減らないという現象が起こり得ます。これを「未払利息」と呼びます。

YU

返済額は変わらないのに、実は借金がなかなか減っていない状態になり得るってことだね。

HIRO

そうなんだ。最悪の場合、利息すら払いきれず未払いのまま繰り越されることもあり得る。5年ルールがあるから安心、と思い込まずに、こうしたリスクがあることは知っておいた方がいいよ。

また、5年ルール・125%ルールは、変動金利かつ元利均等返済の場合に適用される仕組みです。元金均等返済(毎月の元金の返済額が一定になるタイプ)を選んでいる場合はこのルール自体がなく、金利が上がればそのまま返済額も増減します。さらに、一部のネット銀行等、そもそもこのルールを採用していない金融機関もあるため、自分が組んでいる(組もうとしている)ローンがどちらのタイプか、契約前に必ず確認しておく必要があります。

それでも僕が変動金利を選ぼうと考えている理由

YU

HIROは実際、変動金利と固定金利、どっちで検討しているの?

HIRO

正直に言うと、金利がどこまで上がるのか、怖さはあるんだよね。それでも、固定金利は今の時点でかなり高いから、うちは変動金利を選ぶ方向で考えているよ。

HIRO

僕なりの考え方としては、ローンの残高が多い借入直後の時期ほど、固定金利より低い変動金利で返済しながら、できるだけ早く元金を減らしていくのがいいんじゃないかと思っているんだ。

金利が1%上がったときの負担増は、ローンの残高が大きいほど影響額も大きくなります。逆に言えば、借入直後の残高が多い時期にできるだけ元金を減らしておけば、その後に金利が上がったとしても、影響を受ける母数(残高)自体を小さくしておける、という考え方です。

HIRO

もちろん、これはあくまで僕個人の考え方で、この先金利がどこまで上がるかは誰にも断定できない。固定金利で早めに安心を買うという判断も、もちろん合理的だと思う。

YU

変動か固定か、正解は一つじゃなくて、自分たちのリスク許容度と相談しながら決める話なんだね。

今からできる対策

変動金利を選ぶ場合、金利上昇に備えて今からできることを整理しておきます。

HIRO

生活防衛資金や現金比率の考え方については、「資産形成では現金は薄いほうがいい?わが家がインフレを見据えて現金比率を抑えてきた理由」でも紹介しているので、あわせて参考にしてほしい。

まとめ

HIRO

変動金利には5年ルール・125%ルールという緩和措置があるけど、それは「返済額が急に増えない」だけで「支払う利息が減る」わけじゃない、という点は誤解しないようにしたいね。

YU

仕組みを正しく理解した上で、変動か固定か、自分たちなりの判断軸を持つことが大事ってことだね。

住宅ローンは金額も返済期間も大きい分、仕組みを正しく理解した上で、自分たちのリスク許容度に合った選択をしていきたいですね。