住宅ローンの繰り上げ返済、いつやるべき?タイプ別の違いと判断基準を解説

住宅ローンって、繰り上げ返済した方がいいのかな?ボーナスが出たら一部返しちゃうのがいいのか、それとも別の使い道を考えた方がいいのか、正直よく分からなくて・・・

この記事では、繰り上げ返済の2つのタイプの違い・住宅ローン控除との関係・判断基準を、住宅購入を検討中の診断士が整理します。

住宅ローンの繰り上げ返済について、

• 「期間短縮型」「返済額軽減型」、何が違うのか分からない
• 住宅ローン控除を受けている間に繰り上げ返済していいのか不安
• 早く返した方がいいのか、それとも別の方法で資産を増やした方がいいのか判断できない

HIRO

以前「住宅ローンの変動金利、上がったらどうなる?5年ルール・125%ルールの仕組みを解説」「住宅ローンの借り換え、いつ・どう判断する?損益分岐点と諸費用の目安を解説」を書きましたが、今回はその続きとして「繰り上げ返済」を取り上げます。

繰り上げ返済には2つのタイプがある

まず前提として、繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つのタイプがあります。

YU

同じ金額を繰り上げ返済しても、選ぶタイプによって効果が変わるんだね。

HIRO

そうなんだよね。利息を減らす効果を最大化したいなら期間短縮型、毎月の家計を楽にしたいなら返済額軽減型、というのが基本的な使い分けになる。ただし、次で説明する住宅ローン控除との関係で、期間短縮型には注意点があるんだ。

住宅ローン控除中の繰り上げ返済、注意点は?

HIRO

住宅ローン控除を受けている間の繰り上げ返済には、見落としやすい注意点があるんだ。

住宅ローン控除の控除率は0.7%(2024年以降に入居した場合)です。そして、控除を受けるための要件の一つに「借入期間が10年以上であること」があります。

YU

それが繰り上げ返済とどう関係あるの?

HIRO

期間短縮型で繰り上げ返済を続けると、残りの借入期間が10年を切ってしまうことがあるんだ。そうなると、その時点で住宅ローン控除を受けられなくなってしまう。せっかく利息を減らそうとしたのに、控除という別のメリットを失ってしまっては本末転倒だよね。

一方、返済額軽減型は返済期間そのものは変わらないため、このリスクは小さくなります。また、借入金利が控除率(0.7%)を下回っている間は、無理に繰り上げ返済するより住宅ローン控除を活用したほうが得、というのが一般的な考え方です。金利を上回る分の利息を払ってまで急いで返すより、控除を受けながら手元に資金を残しておく方が合理的なケースが多い、ということですね。

YU

「繰り上げ返済=常にお得」というわけじゃないんだね。

HIRO

そうなんだ。タイミングとタイプを間違えると、かえって損をすることもあるから、住宅ローン控除の期間中は特に慎重に考えた方がいいと思う。

「早く返したい派」と「借り続けて運用する派」

YU

HIROは繰り上げ返済についてどう考えてるの?

HIRO

正直、これは人によって考え方が結構違うテーマだと思ってる。大きく分けると2つの考え方があるんだ。

HIRO

1つ目は「早く返したい派」。繰り上げ返済をして毎月の支払い額そのものを小さくしたい、あるいは早く借金をなくして身軽になりたい、という考え方だね。心理的な安心感が得られるという意味で、これはとてもよく理解できる。

HIRO

2つ目は「借り続けて運用する派」で、僕自身はどちらかというとこちら寄りなんだ。

YU

どういう考え方なの?

HIRO

住宅ローンは、いわば「借入(負債)を使って、自分の持ち物(資産)を増やしている」状態とも言えるんだ。この借入を早く返してしまうと、その分手元の資金は減る。逆に、借入はそのまま残しておいて、本来繰り上げ返済に使うはずだったお金を株式等で運用できるなら、その方が得になる可能性があるという考え方だよ。

YU

借金を残したままにするのは、なんだか不安な気もするけど・・・

HIRO

気持ちは分かるよ。でもポイントは、「借入にかかる金利」より「運用で得られる利回り」の方が高いなら、差額分だけ得をするという単純な話なんだ。たとえば住宅ローンの金利が1%で、運用で年4〜5%のリターンが見込めるなら、無理に繰り上げ返済で1%分の利息を減らすより、その資金を運用に回した方が理にかなっている、という発想だね。

HIRO

なので結局は「どちらが正解」というより、(1)そのお金を近いうちに使う予定があるかどうか、(2)借入金利よりも高い利回りで運用できる自信があるかどうか、この2つ次第だと思ってる。使う予定がないお金で、かつ運用に回す自信があるなら、無理に繰り上げ返済を急ぐ必要はない、というのが僕の考え方だよ。

YU

「早く返して安心したい」か「借りたまま増やす方に賭けるか」、どちらもそれぞれの合理性があるってことだね。

我が家がインフレを見据えて現金比率を抑え、投資に資金を回してきた考え方については「資産形成では現金は薄いほうがいい?わが家がインフレを見据えて現金比率を抑えてきた理由」でも紹介しているので、あわせて参考にしてほしい。

繰り上げ返済を検討する際のチェックポイント

ここまでの内容を踏まえ、繰り上げ返済を検討する際のチェックポイントを整理しておきます。

HIRO

サイドFIREを目指すわが家の資産形成の考え方全体については「サイドFIREとは?わが家が目指す「辞めなくてもいい」働き方」でも紹介しているので、こちらもあわせてチェックしてみてほしい。

YU

「早く返したい派」か「借り続けて運用する派」か、自分たちだけでは判断しにくいという方もいると思います。

繰り上げ返済は、金利タイプ・残債・手元資金の余裕度によって「やるべきか」の答えが家庭ごとに変わる、意外と判断が難しいテーマです。インターネットの一般論だけを参考にすると、自分の家計には当てはまらない結論になってしまうこともあります。かといって、資産運用との比較まで含めて一人で試算するのは簡単ではありません。ほけんNaviせつやくんなら、AIとFPが住宅ローンの返済方針から資産形成まで含めて無料で相談に乗ってくれます。何度でも相談できて強引な勧誘もないので、繰り上げ返済すべきか迷っている方はあわせてチェックしてみてください。

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まとめ

HIRO

繰り上げ返済は「早く返したい派」と「借り続けて運用する派」、どちらの考え方にも合理性がある。大事なのは、住宅ローン控除への影響を理解した上で、自分たちの資金使途と運用の自信次第で判断することだね。

YU

「とりあえず繰り上げ返済しておけば安心」と思い込まず、一度立ち止まって考えることが大事なんだね。

住宅ローンの繰り上げ返済は、「とにかく早く返す」ことだけが正解ではありません。住宅ローン控除の仕組みと、自分たちの資金使途・運用方針を踏まえた上で、納得のいく判断をしていきたいですね。