中古住宅・中古マンションでも住宅ローン控除は使える?新築との違いと注意点を解説

中古住宅・中古マンションを前提に物件探しを進めていますが、条件を絞り込むうえで一番気にしているのが耐震基準です。最近は災害のニュースも多く、数十年のうちに大きな災害が起きるだろうという前提で、ハザードマップも丁寧に確認しながら探しています。そんな中でふと気になったのが、耐震基準を気にして選んだ中古物件でも、住宅ローン控除はちゃんと使えるのだろうか、という点でした。

調べてみると、中古住宅・中古マンションでも住宅ローン控除は使えるものの、築年数の考え方や借入限度額・控除期間が新築とは異なることが分かりました。この記事では、その違いと注意点を整理します。

HIRO

「中古は築年数が古いと住宅ローン控除が使えない」という話を昔聞いた記憶があったんだけど、改めて調べてみたら、その基準自体が変わっていたんだ。

YU

そうなの?じゃあ今はどういう基準になってるの?

HIRO

結論から言うと、今は「築年数」そのものではなく「耐震基準を満たしているか」が基準になっているんだよ。実はこれ、僕らが中古物件を探すうえで気にしている耐震基準そのものの話でもあるから、ちょうどいい機会だと思って調べてみた。順番に見ていこうか。

中古住宅・中古マンションでも住宅ローン控除は使える?

結論として、中古住宅・中古マンションでも住宅ローン控除は利用できます。新築でなければ対象外、というわけではありません。

ただし、新築と同じ条件がそのまま当てはまるわけではなく、「耐震基準を満たしているか」「借入限度額」「控除期間」の3つの点で新築とは違いがあるため、注意が必要です。

「築年数要件」は撤廃され、今は耐震基準が基準

HIRO

以前は「中古住宅は築後20年以内(耐火建築物は25年以内)でないと住宅ローン控除の対象外」という築年数の要件があったんだけど、2022年度の税制改正でこの要件は撤廃されているんだ。

現在は、築年数ではなく「新耐震基準を満たしているか」が基準になっています。具体的には、1982年(昭和57年)1月1日以降に建築された住宅であれば、新耐震基準に適合しているとみなされます(建築確認を受けた日ではなく、建築年月日で判定されます)。

YU

1982年より前に建てられた物件は、もう対象外ってこと?

HIRO

いや、そうとも限らないんだ。1982年より前の建物でも、耐震基準適合証明書や既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書といった書類で耐震性を証明できれば、対象になる可能性があるとされているよ。ただしこのあたりの証明方法は複数あって細かいから、気になる物件があれば不動産会社や税務署に個別に確認するのが確実だね。

なお、長期優良住宅・低炭素住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅といった省エネ性能等の認定を受けている中古住宅であれば、この耐震基準の話とは別の区分として扱われます。

借入限度額と控除期間は新築より低め

HIRO

もう一つ、新築と違うのが借入限度額と控除期間なんだ。

既存住宅(中古)の場合、一般の住宅は借入限度額2,000万円、長期優良住宅等の認定住宅等に該当する場合は3,000万円とされています。新築の限度額(一般2,000万円〜認定住宅等3,500万〜4,500万円程度)と比べると、中古は全体的に低めに設定されています。

控除期間も、既存住宅(中古)は10年、新築は一般住宅でも10年・省エネ基準適合住宅等なら最大13年と、新築の方が長く控除を受けられるケースがあります。

YU

同じ「住宅ローン控除」でも、新築と中古で結構条件が違うんだね。

HIRO

そうなんだ。だから「中古だから控除額が少なくなる」というより、「借入限度額と控除期間の設定が新築とは別枠になっている」と捉えた方が正確だと思う。物件価格が同程度でも、新築と中古では最終的な控除の総額が変わってくる可能性があるから、比較検討する時は見落とさないようにしたいね。

数字は参考情報として扱うこと

HIRO

正直に言うと、今回いくつかの情報源を見比べてみて、築年数要件を今も撤廃前の基準で紹介している記事や、限度額・控除期間の数字の整理が微妙に異なる記事が見つかって、情報の古さにも気をつける必要があると感じたよ。

住宅ローン控除は税制改正の頻度が高い制度です。この記事で紹介した金額・年数は2026年10月時点で調べた内容であり、実際に住宅を購入する際は、国税庁の公式情報や、購入予定の不動産会社・税務署で最新の内容を必ず確認してください。

わが家の場合:耐震基準とハザードマップ、両方を基準に絞り込んでいる

HIRO

今はまだ条件を整理している段階で、まだ内見には至っていないんだけど、新築ではなく中古住宅・中古マンションを前提に物件を探しているんだ。耐震基準が気になっていたから、今回調べて分かった「1982年(昭和57年)1月1日以降の建築」という線引きを、そのまま物件の絞り込み条件として使っているよ。

YU

耐震基準適合証明書で証明するという方法もあるんだよね?そっちは検討しなかったの?

HIRO

証明書があるという話は知っていたんだけど、正直まだ取得方法までは調べられていなくてね。だったら最初から1982年以降の物件に絞って探した方が、余計な手間を増やさずに済むと考えたんだ。

建物そのものの耐震性に加えて、立地のリスクも並行して確認しています。最近は災害のニュースも多く、数十年のうちに自分たちの地域でも大きな災害が起きるだろうという前提で、候補に挙がった物件はハザードマップで浸水・液状化等のリスクを必ずチェックしており、実際にリスクが気になって候補から外したエリアもいくつかあります。

YU

建物の耐震性と、土地そのもののリスクと、両方見ているんだね。

HIRO

そうなんだ。「住宅ローン控除とふるさと納税、併用すると損する?」でも触れた通り、住宅ローン控除まわりは一つひとつ仕組みを確認していく必要があると実感しているけど、災害への備えという意味でも、建物と立地の両方を丁寧に見ていきたいと思っているよ。

よくある質問

Q. 築年数が古い中古住宅は、必ず住宅ローン控除の対象外になりますか?
A. 必ずしもそうではありません。1982年1月1日以降の建築であれば新耐震基準適合とみなされ、それより前の建築でも耐震基準適合証明書等で耐震性を証明できれば対象になりうるとされています。個別の物件については不動産会社や税務署に確認するのが確実です。

Q. 中古マンションと中古の一戸建てで、住宅ローン控除の条件は違いますか?
A. 基本的な枠組み(耐震基準・借入限度額・控除期間)は共通ですが、物件ごとの個別事情(リフォーム履歴、省エネ性能の認定有無等)によって扱いが変わる場合があるため、具体的な物件が決まったタイミングで確認することをおすすめします。

Q. 中古住宅を買ってからリフォームした場合、控除額は変わりますか?
A. リフォーム内容によっては、住宅ローン控除とは別の減税制度(リフォーム減税等)が関係してくる場合があります。この記事では住宅ローン控除の基本的な枠組みのみを扱っているため、リフォームを伴う場合は別途制度を確認することをおすすめします。

中古物件の住宅ローンも含めて相談するなら

中古住宅・中古マンションは、物件ごとに耐震性能やリフォーム履歴が異なり、住宅ローン控除の条件が個別に変わってくる可能性があります。不動産会社の窓口では物件の案内が中心になりがちで、ローンや控除まで含めた家計全体の相談相手にはなりにくいのが実情です。

ほけんNaviせつやくんなら、AIとFPが特定の銀行・不動産会社に偏らない立場で、住宅ローンを含めた家計全体を無料で相談に乗ってくれます。何度でも無料で相談でき強引な勧誘もないので、新築・中古どちらで探すか迷っているなら、まずは無料相談で整理してもらいましょう。

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まとめ

HIRO

中古住宅・中古マンションでも住宅ローン控除は使えるけど、築年数要件は撤廃され今は耐震基準が基準になっていること、借入限度額・控除期間が新築より低め・短めに設定されていることが分かったよ。

YU

新築と中古、どちらも選択肢に入れるなら、この違いを知っておいて損はないね。

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