住宅ローンを組んだら、それで終わりではなく「借り換えで得にならないか」を定期的にチェックするのも大事だと聞いたけど、実際どのくらいの金利差があれば借り換える価値があるんだろう・・・
この記事では、住宅ローンの借り換えで得しやすい目安・損益分岐点の考え方・諸費用の内訳を、住宅購入を検討中の診断士が整理します。
住宅ローンの借り換えについて、
- そもそも借り換えるとどのくらい得になるのか、目安が分からない
- 諸費用がかかると聞くけど、結局いくらかかるのか分からない
- 今のローンのままでいいのか、定期的に見直した方がいいのか判断できない
借り換えで得しやすい3つの目安
住宅ローンの借り換えは、次の3つの条件がそろうと効果が出やすいと言われています。
借り換えで得しやすい目安
- 今のローンと借り換え先の金利差が0.3%以上
- ローンの残高が2,000万円以上
- ローンの残期間が10年以上
目安としては金利差0.3%以上から効果が出はじめ、金利差0.5〜1.0%以上あると、諸費用を差し引いてもメリットが出やすいとされています。ただしこれはあくまで一般的な目安であり、実際にいくら得になるかは残高・残期間・返済方法によって変わるため、次で説明する損益分岐点の考え方で個別に確認する必要があります。
損益分岐点の考え方:「総返済額の減少額 > 諸費用」
たとえば、借り換えによって総返済額が60万円減る見込みでも、諸費用が30万円かかるなら、実質的なメリットは差し引き30万円ということになります。逆に、金利差だけを見て「お得そう」と判断してしまうと、諸費用まで含めると実はほとんど得していなかった、というケースも起こり得ます。
借り換えにかかる諸費用の内訳
借り換え時には、主に次のような諸費用がかかります。
| 項目 | 内容・目安 |
|---|---|
| 事務手数料 | 定率型・定額型があり、金融機関により3万円程度〜借入額に応じて100万円近くまで幅がある |
| 保証料 | 借入額の0.15〜2.0%程度が目安(保証料不要型は事務手数料や金利に上乗せされていることが多い) |
| 登記関連費用 | 司法書士手数料3万〜10万円程度+登録免許税(債権額×0.4%、条件を満たせば0.1%に軽減) |
| 印紙税 | 借入額に応じて200円〜6万円程度 |
借り換えは「一度きり」じゃなく定期的にチェックすべき
今からできること
借り換えを検討する際、今からできることを整理しておきます。
借り換えチェックのポイント
- 金利差0.3%以上・残高2,000万円以上・残期間10年以上の3条件を目安にチェックする
- 金利差だけでなく、諸費用まで含めた「総返済額の減少額 > 諸費用」で損得を判断する
- シミュレーションサービス等を活用し、年1回程度を目安に定期的にチェックする
- 複数の金融機関で、金利だけでなく諸費用の内訳まで比較する
借り換えで得をするかどうかは、金利差だけでなく諸費用・残り期間・団信の条件まで含めて総合的に判断する必要があり、シミュレーションサイトの数字だけでは判断しきれない部分もあります。とはいえ今借りている銀行に相談しても、わざわざ他行への借り換えを勧めてくれるわけではありません。ほけんNaviせつやくん
なら、AIとFPが特定の銀行に偏らない立場で、住宅ローンの借り換えを含めた家計全体を無料診断してくれます。何度でも相談できて強引な勧誘もないので、今のローンを見直すべきか迷っている方はあわせてチェックしてみてください。
借り換えで楽になるならまだいいのですが、すでに返済そのものが厳しく、借り換え審査も通らないという段階まで来てしまっている方もいるかもしれません。そうした深刻な悩みは人に相談しづらく、一人で抱え込んでしまいがちです。リトライ
は、周囲に知られずに何度でも無料で相談でき、競売になる前に任意売却という選択肢を検討できる専門サービスです。「住宅ローンが払えない?競売になる前に検討したい「任意売却」という選択肢を解説」でも詳しく紹介しているので、あわせて参考にしてください。
まとめ
この記事のポイント
- 借り換えで得しやすい目安: 金利差0.3%以上・残高2,000万円以上・残期間10年以上
- 損益分岐点の考え方: 総返済額の減少額 > 諸費用
- 諸費用には事務手数料・保証料・登記関連費用・印紙税がある(金融機関により幅が大きい)
- 借り換えは一度きりではなく、年1回程度を目安に定期的にチェックするのがおすすめ
住宅ローンは金額が大きい分、組んだ後も定期的に見直すことで、総返済額を大きく抑えられる可能性があります。ぜひ一度、今のローン条件を確認してみてください。