フラット35とは?変動金利との違い・デメリットをわが家が選ばない理由から解説

住宅ローンを調べていると必ず出てくるフラット35。借入時の金利がずっと変わらない安心感から人気がある一方で、「フラット35はやめたほうがいい」という声も検索すると目にします。

この記事では、フラット35の仕組み・メリット・デメリット、変動金利との違いを整理したうえで、固定金利に惹かれる気持ちがありながらも、わが家が変動金利を選ぶ理由を正直にお伝えします。

フラット35、金利がずっと変わらないっていうのは魅力的に感じるんだけど、うちは変動金利で行く方針なんだよね?

HIRO

うん。正直、固定金利の安心感に惹かれる気持ちはあるんだけどね。まずはフラット35がどういう仕組みなのか、順番に整理していこうか。

フラット35とは?仕組みを解説

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して提供している、全期間固定金利の住宅ローンです。借入時に決まった金利が、完済まで変わらないのが最大の特徴です。

HIRO

民間の金融機関が独自に扱う変動金利・固定金利のローンとは違って、フラット35は住宅金融支援機構という公的機関が関わっている商品、という点がまず違うところだね。

フラット35のメリット

フラット35の主なメリットは、次の2点です。

フラット35のメリット

借入時に決まった返済額が完済まで変わらないため、将来の返済計画を立てやすい
転職直後・自営業等、民間ローンの審査基準では不利になりやすい人でも利用しやすいとされている

「この先、金利がどうなるか分からない不安」を抱えずに済む、というのは大きいよね。

フラット35のデメリット・「やめたほうがいい」と言われる理由

一方で、調べてみると次のようなデメリットが挙げられていました。

フラット35のデメリット

借入時点の金利が、変動金利より高めに設定されている傾向がある
全期間固定のため、市場の金利が下がっても借入金利には反映されない
融資率(物件価格に対する借入額の割合)が9割を超えると、金利が上乗せされる仕組みがある
団信(団体信用生命保険)の扱いが商品や時期によって異なり、民間ローンとは条件が変わる場合がある

「フラット35はやめたほうがいい」という声の多くは、この「借入時点の金利が変動金利より高め」という点に集約されています。試算例の一つでは、同じ借入額・返済期間でも、金利が変わらなければ変動金利の方が総返済額を抑えられるという結果も紹介されていました。

HIRO

ただ、これはあくまで試算の前提次第なんだ。もし将来、変動金利が大きく上がった場合は話が変わってくるから、一律に「フラット35はやめたほうがいい」とは言い切れないと思う。

フラット35と変動金利、どちらが向いている?

調べた範囲では、次のように整理されていることが多いようです。

	フラット35(全期間固定)	変動金利
借入時点の金利	変動金利より高めの傾向	フラット35より低めの傾向
返済額	完済まで変わらない	金利情勢に応じて変わる可能性がある
金利低下の恩恵	受けられない	金利が下がれば返済額が下がる可能性がある
向いている人	返済額を確定させて安心したい人、審査面で民間ローンが不利な人	借入当初の金利を抑えたい人、金利上昇リスクをある程度許容できる人

「どちらが得か」は、結局これからの金利がどう動くか次第、ということだよね。

HIRO

そうなんだ。だから一概に優劣をつけられるものではなくて、自分たちがどれくらい金利変動のリスクを許容できるか、という考え方の問題なんだと思う。

わが家の場合:固定金利に惹かれつつ、変動金利を選ぶ理由

HIRO

正直に言うと、フラット35のような固定金利の安心感には惹かれる気持ちがあるんだ。でも、わが家は変動金利を選ぶつもりでいるよ。

理由は、借入残高が大きい初期の期間を、できるだけ低金利で進めて残高を減らすことが大事だと考えているからです。「住宅ローンの変動金利、上がったらどうなる?」でも触れた通り、変動金利には将来の金利上昇リスクがありますが、固定金利は最初の数年の金利が変動より確実に高く、その分だけ元金の減りが遅くなるというデメリットがあると感じています。

借入当初の低い金利を活かして、できるだけ早く元金を減らしていく、という考え方なんだね。

HIRO

そうなんだ。もちろん固定金利の「返済額がずっと変わらない安心感」は魅力的だから、金利変動のリスクをどこまで許容できるかは人それぞれだと思う。でもわが家は、安心感よりも初期の低金利を活かすことを優先する方針にしているよ。

HIRO

借入先の銀行はまだ具体的には決めていないんだけど、以前はネット銀行の金利が優位という印象が強かった一方、最近は店舗型の銀行と金利差が縮まったり逆転したりする場面も出てきていると感じているよ。だから「ネット銀行なら間違いない」と決めつけず、実際に借りるタイミングで複数の銀行から相見積もりを取ることが大事だと考えているんだ。

よくある質問

Q. フラット35は中古住宅でも利用できますか?

A. 利用できます。ただし、住宅金融支援機構が定める技術基準に適合していることを示す「適合証明書」の取得が必要になる場合があるため、気になる物件があれば早めに確認することをおすすめします。

Q. フラット35と変動金利を組み合わせることはできますか?

A. 借入額の一部を固定金利・残りを変動金利にする「ミックスローン」を扱っている金融機関もあるとされています。金利変動リスクを部分的に抑えたい場合の選択肢として紹介されることがあります。

Q. 一度フラット35を選んだら、変動金利に変更できますか?

A. 契約後の金利タイプの変更は基本的にできません。変動金利の商品に変更したい場合は、借り換えという形になるのが一般的です。

金利タイプの選び方を含めて相談するなら

フラット35にするか変動金利にするかは、自分たちがどこまで金利変動リスクを許容できるか、借入額・返済期間によっても判断が変わってきます。金融機関の窓口では自社の商品の案内が中心になりがちで、複数の金利タイプを横断して比較できる相談相手にはなりにくいのが実情です。

ほけんNaviせつやくんなら、AIとFPが特定の銀行に偏らない立場で、金利タイプの選び方を含めた家計全体を無料で相談に乗ってくれます。何度でも無料で相談でき強引な勧誘もないので、固定金利と変動金利どちらにするか迷っているなら、まずは無料相談で整理してもらいましょう。

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まとめ

HIRO

フラット35は返済額を確定させられる安心感がある一方、借入時点の金利が変動より高めで、金利低下の恩恵も受けられないことが分かったよ。

わが家は、初期の低金利を活かして残高を早く減らすために、変動金利を選ぶ方針なんだね。

この記事のポイント

フラット35は住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する全期間固定金利の住宅ローン
メリットは返済額が完済まで変わらないこと、審査面で民間ローンが不利な人でも利用しやすいこと
デメリットは借入時点の金利が変動より高めの傾向があること、金利低下の恩恵を受けられないこと
「やめたほうがいい」という声は金利差への指摘が中心で、一律に優劣がつくものではない
わが家は借入残高が大きい初期の期間を低金利で進めるため、変動金利を選ぶ方針

変動金利の金利上昇リスクについては「住宅ローンの変動金利、上がったらどうなる?5年ルール・125%ルールの仕組みを解説」、ペアローンについては「ペアローンとは?メリット・デメリットと、わが家が選ばなかった理由を解説」もあわせてご覧ください。