住宅ローンは元利均等・元金均等どっちがいい?違いと選び方を解説

住宅ローンを組むとき、「元利均等返済」と「元金均等返済」、どっちを選べばいいんだろう?名前が似ていて違いが分かりにくいし、正直あまり深く考えずに選んでしまいそうで不安・・・

この記事では、元利均等返済と元金均等返済の違い・選び方を、住宅購入を検討中の診断士が整理します。

住宅ローンの返済方法について、

「元利均等」「元金均等」、そもそも何が違うのか分からない
結局どちらが得なのか、判断基準がほしい
5年ルール・125%ルールとの関係も気になる

HIRO

「住宅ローンの変動金利、上がったらどうなる?5年ルール・125%ルールの仕組みを解説」「住宅ローンの借り換え、いつ・どう判断する?」「住宅ローンの繰り上げ返済、いつやるべき?」に続いて、今回は返済方法そのものの選び方を取り上げます。

元利均等返済と元金均等返済、何が違う?

まず、2つの返済方法の基本的な仕組みを整理します。

2つの返済方法

元利均等返済: 毎月の返済額(元金+利息の合計)が一定。返済開始時の負担が抑えられる
元金均等返済: 毎月の元金部分が一定で、利息は残高に応じて減っていくため、毎月の返済額は徐々に減少していく

同じ借入額・金利でも、返済額の減り方が違うんだね。

HIRO

そうなんだ。元金均等返済は返済開始時ほど利息負担が大きく毎月の返済額も高くなるけど、時間が経つにつれて残高が減り、返済額も下がっていく。一方元利均等返済はずっと同じ金額を払い続けるから、家計の見通しが立てやすいという特徴があるんだ。

総返済額はどちらが少ない?

結論から言うと、総返済額(支払う利息の合計)は元金均等返済の方が少なくなります。元金の減り方が元利均等より早いため、利息がかかる元本そのものが早く小さくなるからです。

たとえば借入3,000万円・返済期間35年・金利1.5%という条件で試算すると、目安として元金均等返済の方が総利息で約69万円少なくなる一方、返済開始時の月額は元金均等の方が約1.7万円高くなるという結果になります。

総額で見ると元金均等の方がお得なんだね。

HIRO

そうなんだけど、「お得だから元金均等一択」というほど単純な話でもないんだ。次で説明する5年ルール・125%ルールとの関係、そして何より「返済開始時の負担に耐えられるか」が重要なポイントになる。

5年ルール・125%ルールは元利均等だけの仕組み

以前の記事で解説した「5年ルール」「125%ルール」は、変動金利かつ元利均等返済の場合にだけ適用される緩和措置です。

HIRO

つまり元金均等返済にはこの緩和措置自体が存在しないんだ。金利が上がれば、据え置き期間なしで翌月からダイレクトに返済額へ反映される。

元金均等の方が、金利上昇の影響をすぐ受けるということだね。

HIRO

そういうことだね。ただし元金の減りが早い分、金利上昇の影響を受ける残高そのものが小さくなっていくのも早いから、一概にどちらがリスクが大きいとは言い切れない。あと実務上の注意点として、元金均等返済を取り扱っていない金融機関(特に一部のネット銀行)もあるから、契約前に確認しておく必要があるよ。

結局、どちらを選べばいい?

HIROはどっちで考えてるの?

HIRO

結局のところ、「いくらのローンを組んで、返済額にどれだけ余裕があるか」次第だと思ってるよ。返済開始時から高めの返済額を払っても家計が回るなら元金均等、そうでないなら元利均等、というのが基本的な考え方だね。

HIRO

その上で、僕自身の基本スタンスとしては元利均等寄りで考えてるんだ。以前の記事でも話した通り、デッド(借入)で引っ張れるなら借りておいて、低い借入金利と高い運用利率の差で収益を上げるべきだと思っていて、無理に早く返すことはないと考えているんだ。

元金均等で早めに元金を減らすより、元利均等で返済開始時の負担を抑えて、その分を運用に回す方がいいという考え方だね。

HIRO

そうなんだ。もちろんこれも僕個人の考え方で、返済開始時の負担を抑えて手元の安心感を優先したい人、総返済額を少しでも減らしたい人には元金均等も十分合理的な選択肢だと思う。

資産形成の考え方全体については「サイドFIREとは?わが家が目指す「辞めなくてもいい」働き方」、現金比率の考え方は「資産形成では現金は薄いほうがいい?わが家がインフレを見据えて現金比率を抑えてきた理由」でも紹介しているので、あわせて参考にしてほしい。

選び方のチェックポイント

ここまでの内容を踏まえ、返済方法を選ぶ際のチェックポイントを整理しておきます。

返済方法を選ぶポイント

返済開始時の負担額に無理なく耐えられるかを確認する(元金均等は当初の月額が高め)
総返済額を抑えたいなら元金均等、家計の見通しを立てやすくしたいなら元利均等
元金均等には5年ルール・125%ルールの緩和措置がない点に注意する
元金均等を取り扱っていない金融機関もあるため、契約前に確認する

どちらが自分たちに合っているか、家計全体を見た上でプロに相談してみるのも一つの方法です。

元利均等・元金均等のどちらが向いているかは、毎月の返済額だけでなく、今後の収入見込みや手元資金の余裕度まで含めて判断する必要があり、計算式を知っているだけでは答えが出せないことも多いテーマです。銀行の窓口では元利均等を前提に案内されることが多く、元金均等という選択肢まで含めてフラットに比較してもらえるとは限りません。ほけんNaviせつやくんなら、AIとFPが住宅ローンの返済方法を含めて家計全体を無料で相談に乗ってくれます。何度でも無料で相談できて強引な勧誘もないので、元利均等・元金均等どちらにすべきか迷っているなら、まずは無料相談ではっきりさせましょう。

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まとめ

HIRO

元利均等・元金均等、どちらが正解ということはなく、借入額と家計の返済余力、そして資金をどう活かしたいかという考え方次第だね。

仕組みを理解した上で、自分たちに合った返済方法を選ぶことが大事なんだね。

この記事のポイント

元利均等返済: 毎月の返済額が一定。返済開始時の負担を抑えられる
元金均等返済: 毎月の元金が一定。総返済額は少ないが返済開始時の負担が大きい
5年ルール・125%ルールは元利均等のみ適用、元金均等にはこの緩和措置がない
判断基準は「借入額に対して返済開始時の負担にどれだけ余裕があるか」

住宅ローンの返済方法は、一度選ぶと基本的に変更が難しいものです。仕組みの違いを理解した上で、自分たちの家計状況・資産形成の方針に合った選択をしていきたいですね。