【道のり203】私の購入物件の価値を率直に聞いてみる

仙台市内近隣の地域のいろんな状況について話を聞いていく中で、Nさんから「本当にいい物件を買われたと思いますよ。」と何度も言われました。

実はNさんは、今の会社に来る前の会社にいるときに、この物件の客付けを何度もしたことがあるそうです。

この地域に競合するファミリー向け物件がとても少ないということと、この物件は作りもしっかりしていて家賃もそれほど高く設定していないために客付けが楽だったと言います。

ただ、被災地域にはたくさんの新築物件が建ち始めているので、「今建てている賃貸物件が、新築の時には家賃が高くても、5~6年たって家賃が下がってきたときに競合して厳しい状況になりませんか?」と聞いてみたところ、この物件の近隣には新しい物件はほとんど建っていないということがわかりました。

昔からの地域なので土地の動きがあまりないということと、今後新築が建つとしてもおそらくアパートだろうと言われました。

「アパートだとしても近隣に新築がどんどん建ってきたら、状況は厳しくなるのでは?」と聞いてみたところ「新築のアパートよりも、築古であったとしてもマンションを選ぶ人の方が圧倒的に多いと思いますよ。」とのことでした。

「仮にいいアパートを作ったとしても、マンションと比べると音が漏れるのは避けられないので、古くてもマンションへの需要の方が大きいだろう。」とのことでした。

それに関連する大きなメリットとしては、今後物件がどんどん古くなって仮に入居づけが難しくなってきた場合に、『ペット可』の戦略が生かせると言われました。

今現在は『ペット不可』としていますし、部屋が傷む『ペット可』にわざわざする必要は全くありません。

しかし、今後長い期間この物件を保有していったときに、どこかの段階で入居づけのために『ペット可』にした方がいいような状況が生まれるかもしれません。

そんなとき、アパートではペットの鳴き声の問題で苦情が殺到する可能性があるとのことでした。

やはり、音が隣に漏れにくいマンションであれば、苦情は生まれにくいということです。

アパートの場合、隣の部屋だけでなく、一つ離れた部屋からでも「ペットの鳴き声がうるさくて困る」というクレームを受けることがよくあるそうです。

築年数がもっと進んで入居募集が難しくなった時に、仮に大規模リフォームをする余裕がなかったとしても、『ペット可』にしてしまうことで大きなニーズが得られるだろうとのことでした。

このあたりの地域では、ペットを飼っている率がかなり高いにも関わらず、『ペット可』の物件があまりにも少ないそうです。

『ペット可』にする場合は、すでに入居されている者の方で動物を好まない方が退去されるリスクや、物件が傷むリスクなど、いくつかリスクが生じますが、ニーズが多いことは間違いないので、敷金を多く預かると同時に、さらに家賃を上げて入居募集をかけて全体的な収益増大を図ることができそうだと言われました。

また、ペット可にしたときは、壁のクロスを上下で分けた方がいいというアイデアも教えてもらいました。

ペットによって汚れたり破れたりするのは下半分だけなので、退去時には下半分だけクロスを張り替えるようにして支出を減らすなども考えていくといいそうです。

10年くらいたって、もし入居づけが難しくなってきたら考えたらどうかということでした。

震災復興のためにこの地域に入ってきている人たちの賃貸需要が少なくとも今後10年以上は続くので、その間の入居募集はとても有利なようです。

復興については、沿岸部だけでも10か年計画だそうです。

復興支援のために来ている方が一人ずつワンルームに住むよりも、ハウスメーカーがファミリー向け物件を借りて何人かを住ませるということもよくあるそうです。

そういう形でもいいなら、敷金や礼金を1ヶ月分増やすとか、家賃を1万円以上あげて募集するとかということも可能だと聞きました。

いろんな意味で、この物件のアドバンテージはかなり高いことが確認できました。

Nさんは前の会社では支店長をやっていた人で営業経験も豊富なので、最初は営業トークかなと疑っていた気持ちもありましたが、「これから長く付き合っていくわけなので、良いことも悪いことも率直に教えてほしい。」と伝えた上でこの話をされましたので、この物件についての判断としては本音のようです。

少し安心しました。

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