【道のり149】不動産投資でボロ物件から大きな利益を得るには

自宅から車でも電車でも2時間ちょっとの場所にある築27年のRCファミリー向け物件

価格は1億円弱でした。

家賃設定は近隣相場並みということで、表面利回りは15%強。

最寄り駅(単線の無人駅)から徒歩17分で、部屋は現在3分の1も埋まっていません。

駐車場は敷地内に部屋数プラス5台分ほどあり、一部屋につき1台分は家賃に含まれています。

もう一台分借りたいという場合のみ追加で駐車場代金をもらう形ですね。

現在9部屋しか埋まっていませんから駐車場もがら空きです。

さて、この物件を買うべきかどうか、、、。

普通で考えたら当然見送りですね。

しかし、この物件から利益を出すことができないかいろいろとシミュレーションしてみました。

まず、家賃設定については特別高すぎるわけではないということはわかっていますので、この設定のままでいいだろうと思われます。

収支の問題だけで考えたら少し家賃を下げてもいいのですが、現在の家賃設定は私の考えるファミリー向け物件の家賃幅の下限ぎりぎりのところなので、これ以上下げてしまうと質の悪い入居者が入ってきてしまうことが予想されます。

私の経験上、ある程度の額の家賃以下で募集した場合、その金額にひかれて入居する方は何かと問題を起こすことが多いのです。

仮に満室になったとしても、その後家賃を滞納したり様々なトラブルを起こしたりされては困ってしまいます。

そこで、家賃設定はこのままとして考えます。

あとは、これまでは管理がかなりずさんな状態なので、きちんとした管理会社に切り替えて、徹底的に管理してもらいます。

そして、車で20分圏内に大学・短大や企業や病院、工場など、入居者ターゲットになりそうなところがたくさんありますので、管理会社には手当たり次第に回ってもらって募集広告を置かせてもらいます。

もちろん営業マンには、入居を決めてもらったらある程度のキックバックをします。

現在空いている部屋のうちの2~3部屋はデザインリフォームをして少し高級感を出しますが、それは大学や病院の職員向けで少し広くて家賃の高い部屋だけです。

それ以外の部屋は特に何もせず、窓ガラスにひびが入っていても柱が傷だらけでも、もともと家賃が安い部屋ですからそのままの家賃を提示し、入居してくれる方が希望した場合のみ直すようにします。

「この部屋は窓ガラスにひびが入っているからこの家賃まで下げているんだけど、今入居を決めてもらえるなら特別に直してもいいですよ。」などといった感じでもいいかもしれませんね。

やってみなければわかりませんが、現在ほとんど入居募集の営業をしておらず管理状態もひどいことを考えると、1年以内に8割くらいは埋まるのではないかと思えます。

私の感覚では、おそらくこの物件は簡単には満室になりません。

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