【道のり101】不動産投資で空室家賃保障がまさかの延長!?

売主も仲介業者も「半年以内に絶対に満室になる」と判断して半年間の空室家賃保障までつけた物件が、結局約半年間ほとんど埋まらなかったということで、通常ならありえない空室家賃保障延長の交渉をしました。

本来なら、こんな交渉は絶対にうまくいくわけがありません。

売買契約書にも空室家賃保障は6ヶ月間ときちんと記載してありますし、「この物件なら半年以内に満室にできる」というのはあくまでも希望的観測であり、それができなかったからと言って売主にも仲介業者にも責任は一切ありません。

基本的に、よほどの瑕疵でも見つからない限り、売買が完了した時点でそれ以降の売主の責任はありません。

物件購入後に入居者がきちんとつくかどうかは、100%買主の責任というのが当たり前です。

半年近くほとんど部屋が埋まらなかったからと言って、売主に空室家賃保障の延長を交渉するなど、通常ありえないことでしょう。

しかし、私には考えがありました。

売主は、私がこの物件を買った仲介業者の関連会社です。

仲介業者は、この地域に初めて参入し、今後大きく事業展開をしていこうとしているところです。

その最初の物件が私の購入した物件なのです。

この物件への投資が成功するかどうかは、仲介業者にとってもとても重要なのです。

これがもし失敗したとなると、そしてもしそれが公になってしまうようなことがあれば、この業者の信用はガタ落ちです。

この地域での事業展開も暗礁に乗り上げることでしょう。

つまり、この仲介業者にとっても私の物件の運営がうまくいくことはとても重要なことなのです。

だからこそ、半年近く一部屋も埋まらなかったことを知って、わざわざこの地方都市の管理業者の本社にまで乗り込んで、私に代わって様々な交渉をしてくれたのです。

そして、私がこの投資に成功してキャッシュがうまく回るようになれば、私はさらにこの業者で物件を買い進めてくれる可能性の高い客です。

銀行融資の面から考えても、今回のこの物件の融資を受けた銀行であれば、私の属性ならさらに同程度の融資が受けられることがわかっています。

つまり、私の満足度を上げれば、仲介業者はさらに私に1億円以上の物件を売ることができる可能性が高いわけです。

これだけ条件がそろっていれば、全く交渉の余地がないわけではないだろうと思いました。

それでも実際にはこの交渉が通る可能性はかなり低いとは思っていましたが、、、。

仲介業者にお願いをした翌日、担当者から電話が入りました。

「売主が家賃保障を3月末まで延長してくれることになりました。フリーレント1ヶ月と広告料2倍の条件は2月末までです。これが精一杯なので、これ以上は絶対無理です。何とか3月末までに満室にできるようがんばってください。」とのことでした。

おそらくだめだろうと思いながらも、少しの可能性でもあればと交渉した結果、見事成功です。

自分で交渉しておきながら、「まさか!?」という感じでした。

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